Urbanisme : Respectez le code avant d’ouvrir ! 

Entre déclaration préalable et permis de construire, toute implantation commerciale requiert un balisage complet de la zone de chalandise. Viennent ensuite les questions liées au respect du Code de l’urbanisme.

Vous créez votre espace de vente ? « Sachez que toute création de surface de plus de 1000 m2, ou extension ayant déjà atteint le seuil des 1 000 m² ou devant le dépasser, sera soumise à une demande de AEC, joint au permis de construire le cas échéant “, indique Olivier Fouqueré, fondateur du cabinet Emprixia (études de territoires commerciaux). Vous ne devrez donc oublier aucun mètre carré dans cette déclaration. “Ne faites pas non plus d’agrandissements non-autorisés“, recommande Christophe Bergo, directeur construction pour les enseignes du Groupe Le Duff, dont l’équipe intervient sur 500 établissements en France. Notez aussi que depuis la loi Elan, vous devrez fournir dans le dossier du permis de construire, en annexes du dossier AEC, une analyse d’impact économique sur le centre-ville d’implantation et des communes proches.

“​​​​​​​Si elle juge le dossier imprécis, la préfecture pourra demander à la CCI un complément pour confirmer ou infirmer les informations dans le dossier d’analyse impact centre-ville“, mentionne Olivier Fouqueré.

Balisez la zone de chalandise

Ajoutez-y aussi l’analyse d’impact, en sollicitant un cabinet habilité par la préfecture pour le faire. L’objectif étant d’estimer l’impact économique du projet au sein du territoire, notamment en prenant en compte le taux de vacance commerciale. “La concurrence peut être bénéfique. Si le marché est bien adapté ou s’adapte aux besoins“, rappelle l’expert. Et de préciser : La concurrence peut être bénéfique. Si le marché est ouvert et est adapté aux besoins des ménages“. Toutefois, gardez à l’esprit que cette concurrence vous surveille. “Une fois accepté en commission départementale, le dossier peut être contesté par un concurrent, ce qui implique un recours en commission nationale d’aménagement. La concurrence surveille sa zone de chalandise et a la capacité, étant présente sur cette même zone, d’essayer de bloquer votre projet“, prévient Olivier Fouqueré.

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Un phénomène nullement étonnant au vu de l’amplification de la densification urbaine et des restrictions liées à la lutte contre l’étalement urbain (selon la loi Climat et résilience) et l’artificialisation nette des sols. La tendance est plutôt à la densification des villes existantes. C’est pourquoi de plus en plus de magasins ouvrent en rez-de-chaussée“, étaye le fondateur d’Emprixia. 500 000 m² devraient ainsi être portés par le pied d’immeuble et l’outlet à compter de 2023, selon Xerfi Precepta.

Respectez le patrimoine historique et le littoral

Une alternative consiste à opter pour les réserves foncières et les friches. “Elles peuvent être repensées pour accueillir de l’habitat ou des commerces et répondent aux besoins des villes. En général, s’il n’y a pas d’aides à ce sujet, pour le porteur de projet, cela peut se négocier avec les élus. Artificialiser les sols pour construire est mal vu par les municipalités, mais reprendre une friche sera bien perçu !“, commente Olivier Fouqueré. Ciblez également un centre-ville dynamique, inscrit dans la démarche Action Cœur de Ville. “Pas moins de 222 villes de France en bénéficient. Il y a aussi le programme ‘Petites villes de demain’ pour les villes de 5 000 habitants et les intercommunalités de moins de 20 000 habitants. Vous pouvez être dispensé de demande d’autorisation, si votre projet s’inscrit dans un périmètre ORT, soit Opération de Revitalisation de Territoire. Il doit correspondre aux critères et aux besoins de cette ville“, ajoute le directeur d’Emprixia. Quant à ouvrir dans une zone spéciale, étudiez le SCOT ⁽¹⁾ .“Les surfaces de moins de 1000 m2 ne sont pas soumises au dossier CDAC et impact loi Elan, mais rentrent dans des réglementations spécifiques et locales. On s’implante où l’on veut sauf si le document d’urbanisme en vigueur (PLUi, PLU, POS, RNU…) ne l’autorise pas“, souligne Olivier Fouqueré. (1) Les petits commerces non soumis à l’accord CDAC doivent cependant respecter les prescriptions du SCOT. Ce dernier concerne notamment l’habitat, le commerce et l’artisanat, avec plus de 36 000 communes appartenant, la plupart à un SCOT (sauf exceptions). Le document d’urbanisme, spécifique à chaque commune, applique ensuite les prescriptions du SCOT.

Retrouvez l’intégralité de cet article dans le numéro 223 de septembre 2022 de l’Officiel de la Franchise, actuellement en kiosques.