Le retournement du marché immobilier en 2022

Entre la baisse du nombre de transactions et la hausse du prix au mètre carré, le marché de l’immobilier ancien a fait face à l’augmentation des taux de crédit qui a plus que doublé en un an. En parallèle, le taux d’usure a rendu compliqué, pour certains foyers, l’obtention des prêts nécessaires à l’acquisition d’une maison ou d’un appartement.

Le marché de l’immobilier s’est fortement retourné en 2022. C’est du moins ce qui ressort des derniers chiffres publiés, ce mardi 3 janvier 2023, par le réseau Century 21. Contrairement à 2021, l’année passée a enregistré une baisse de l’activité immobilière de 4,1 %. Un repli dû au net ralentissement du marché des maisons (-8,2 %).  Comme l’explique Charles Marinakis, président de Century 21 France, les cartes sont désormais rebattues : “Au coût du logement direct (la mensualité en loyer ou crédit) s’additionnent les coûts indirects (assurance, coût de l’énergie pour chauffer, coût des transports pour se déplacer et se rendre au travail)”. Et ce dernier d’ajouter : “La réflexion des ménages se porte ainsi sur le ‘coût d’habitation’ dans son ensemble. Nous sortons d’une période d’abondance pour embrasser par nécessité davantage de modération”. En revanche, les prix continuent de grimper. Comme le révèle Century 21, le prix moyen au m² des maisons progresse de 7,1 % en 2022. Tandis que celui des appartements a affiché, sur la période 2022, une hausse de 4 %.

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Comme l’explique Charles Marinakis, ces moyennes cachent cependant les fluctuations observées au mois le mois, “montrant que les prix ont atteint un pic durant l’été pour commencer à décroître au second semestre”. Fait notable : contrairement à la tendance nationale, Paris a vu ses prix reculer de 2,4 % en 2022. Le réseau d’agences en franchise observe d’ailleurs que ce repli s’est manifesté, à l’été, dès le mois de juin 2022. Qui plus est, après des années de flambée des tarifs, le prix moyen à Paris au m² est passé en septembre 2022 en-dessous du seuil symbolique des 10 000 euros. Sur l’ensemble de l’année, ce dernier s’établit désormais à 10 339 euros le m².

“Sur l’année, les transactions parisiennes sont en progression de +5,9 %. Malgré tout, les délais de vente s’allongent de 8 jours pour atteindre des niveaux historiquement hauts pour la capitale”, remarque Charles Marinakis.

Sur le segment parisien, il faut noter que l’investissement locatif recule de 10,9 % pour se situer à 30,3 % des acquisitions. Signe que la période actuelle rend les investisseurs frileux.

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En Île-de-France, Century 21 a observé également un repli de l’activité (-6 %) sur l’année 2022. Là aussi, l’ensemble du marché a été tiré vers le bas par le segment des maisons qui s’est contracté de 10,9 %. Parmi les raisons évoquées pour expliquer ce repli, le réseau d’agences met en avant la hausse du prix des maisons (+5,5 % sur un an pour atteindre 3 848 euros le m²). En Province, la donne varie en fonction des départements. Trois d’entre eux ont particulièrement tiré leur épingle du jeu en 2022 : l’Indre-et-Loire (+10,1 % du prix au m² pour les maisons et de +15,5 % pour les appartements), le Loiret (+10,3 % pour le segment des maisons et +8,6 % pour celui des appartements) et l’Eure-et-Loir (+9,3 % pour les maisons et +8,8 % pour les appartements).

“La dynamique observée dans ces départements est sans doute l’effet de l’après-covid conjuguant forte appétence pour les maisons et capacité de télétravailler, permettant aux salariés de s’éloigner de la Capitale pour n’y revenir que quelques jours par mois”, précise Charles Marinakis.

Quelles perspectives pour l’année 2023 ? Century 21 France envisage une baisse du volume de transaction sur le premier trimestre 2023, qui “pourrait donner un résultat annuel à -3 / -5 % versus 2022 soit aux alentours de 1 050 000 ventes”. Concernant les prix, à l’image du second trimestre 2022, ces derniers continueront de baisser dans des proportions comprises, selon le réseau d’agences, entre -5 à -7 %.  “L’année 2023 ne devrait pas marquer un effondrement du marché mais un nécessaire ajustement des prix, au moins dans certains départements”, conclut Charles Marinakis.

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