Ce n’est plus un secret : l’emplacement de votre futur point de vente conditionnera la réussite de votre projet. Mais comment déterminer qu’un local est bon et convient parfaitement à votre activité ? Voici 5 étapes à ne pas louper.
Trouver le bon concept est essentiel pour ne pas rater son lancement en franchise. Mais l’enseigne ne conditionne pas totalement la réussite de votre future activité. Bien choisir son local et son emplacement est tout aussi primordial. C’est en effet ce qui vous permettra de capter les clients et donc de réaliser votre chiffre d’affaires. Et même si tous les réseaux ne demandent pas un local physique, cela reste un incontournable dans la majorité des cas. Notamment si vous visez des domaines comme le commerce ou la restauration, dans lesquels avoir un point de vente est vital. Pour vous aider et vous aiguiller dans votre choix d’emplacement, voici 5 conseils à appliquer et à ne surtout pas négliger.
1- Bien prendre en compte le cahier des charges de l’enseigne
Avant de vous lancer dans une quelconque recherche, il est bien évidemment obligatoire de connaître quelles sont les exigences de l’enseigne concernant l’emplacement et les contraintes techniques de votre futur local.
“Il est très important d’avoir tout le cahier des charges de votre franchiseur. En restauration, est-ce qu’il faut une extraction et de quelle taille doit-elle être. Avoir toutes les contraintes comme la taille, le type d’emplacement, la grandeur de la façade, etc. est essentiel pour que le franchisé commence ses recherches. Sinon il va s’épuiser pour rien”, alerte Emmanuel Jury, président de Progressium et membre du Collège des experts de la Fédération française de la franchise. Même constat pour Laurent Kruch, fondateur et dirigeant du cabinet Territoires & Marketing.
“Il est nécessaire de bien connaître toutes les spécificités du réseau. Mais il est aussi important d’être vigilant et de bien comprendre où en est l’enseigne dans sa croissance”, alerte l’expert.
En effet, en fonction de sa phase de développement, le réseau que vous souhaitez rejoindre peut être en train de chercher de nouveaux types de locaux et de tester d’autres emplacements qui n’étaient pas forcément dans son ADN au départ.
“Dans ce cas de figure, il y a des précautions à prendre, met en garde Laurent Kruch.
Car ces nouveaux formats peuvent impliquer des spécificités différentes de celles avec lesquelles l’enseigne a pu réussir jusqu’ici. Ce n’est pas forcément un problème, mais il est conseillé de bien l’avoir en tête.
Et s’il est normal que l’enseigne affine et développe son concept, le franchisé, lui, doit s’assurer que son futur local et emplacement soient conformes aux habitudes de consommation de la clientèle visée.”
Clairement, avec la crise de la Covid-19 et son impact sur l’activité commerciale, il sera d’autant plus important d’être très exigeant sur votre choix final. Selon Olga Romulus, expert-comptable chez Fiducial et membre du Collège des experts de la Fédération française de la franchise, estime ainsi :
“Avant la crise, on voyait beaucoup de candidats à la franchise qui trouvaient un local qui ne correspondait pas à 100 % au cahier des charges de l’enseigne mais qui rentrait dans le budget initial. Aujourd’hui, cela ne passera plus. Car il ne faut pas dégrader son projet. Et surtout parce qu’il ne faut pas oublier que la franchise c’est la réitération d’un succès du franchiseur. Donc suivre ses préconisations est essentiel pour que l’activité du franchisé fonctionne.”
2- Aller sur le terrain
Une fois que vous avez en tête les principales caractéristiques que votre emplacement doit posséder, entamez votre propre travail de recherches et d’investigation. Avant de solliciter un agent immobilier, renseignez-vous sur les locaux disponibles dans la ou les zones qui vous intéressent.
“Éplucher les sites Internet ou discuter avec les commerçants est important pour connaître les opportunités ‘cachées’. Faites également votre propre étude de marché sur la valeur locative moyenne en interrogeant les acteurs locaux”, conseille Laurent Kruch. Se rendre sur le terrain est aussi essentiel pour juger la zone que vous visez et évaluer la concurrence sur place
.
“Il faut connaître parfaitement sa zone. C’est un point qui est souvent oublié mais auquel je suis extrêmement attaché : la seule vérité qui compte est celle du terrain, affirme Sylvain Bartolomeu, dirigeant associé du cabinet Franchise Management et également membre du Collège des experts de la Fédération française de la franchise. Il est nécessaire de connaître comment se rendent les consommateurs sur la zone, quels sont les concurrents et quelle est l’activité sur place. Les études géomarketing c’est très bien, mais cela doit être confronté aux impressions du futur franchisé sur le terrain.”
Faites-vous donc votre propre avis en étudiant de manière précise votre future implantation. Regardez sur quels types d’emplacements le concept fonctionne le mieux : centre-ville, centre commercial, quelles zones de chalandise, etc.
“En allant sur place, à différents moments de la journée, vous serez en mesure de déterminer le flux et de voir comment le local est visible”, insiste le dirigeant associé de Franchise Management.
“Une fois que vous avez fait une sélection, appelez et allez visiter rapidement les locaux qui vous intéressent si tout convient sur le papier. N’hésitez pas à vérifier, au téléphone, que toutes vos attentes concernant le cahier des charges technique correspondent. Après, il ne faut pas traîner à visiter”, assure de son côté Emmanuel Jury. Aussi, ne vous jetez pas sur le premier local que vous verrez et comparez plusieurs emplacements.
“Un local peut vous paraître bon, mais il est primordial de bien prendre tout en compte. En général, il faut être vigilant quand vous avez un coup de cœur. Car même si le local est bien placé, il faut s’assurer que pendant vos heures d’ouverture il y a bien des clients. Il faut également regarder votre visibilité éloignée, rapprochée et quels sont les concurrents mais aussi comment ils fonctionnent, etc.”, détaille Sylvain Bartolomeu. Renseignez-vous aussi sur la vacance commerciale mais également sur le taux de rotation au sein de la rue ou du centre commercial que vous visez.
Aussi, il est important de vous rapprocher de la mairie pour savoir quelles sont les politiques urbaines et si des travaux sont prévus sur votre zone.
“C’est un point essentiel, affirme Laurent Kruch. Car un local peut ne pas être cher et ne pas être dans une zone idéale à l’instant T, ou inversement. Mais avec les aménagements prévus, l’emplacement pourra être plus ou moins attractif à long terme. Quand on s’intéresse à un local, il faut donc clairement s’intéresser à son environnement et aux évolutions prévues sur la ville.”
Si des travaux sont planifiés, ne fuyez pas forcément. Cela peut être une opportunité, même si le CA est plus bas qu’espéré dans un premier temps.
“Tout dépend aussi de la date des travaux et comment cela impactera le local. C’est un critère qui doit vous alerter mais qui ne doit pas vous faire refuser un emplacement s’il vous convient. Cela dépend aussi du profil du franchisé”, estime Laurent Kruch. En effet, s’il s’agit d’un premier point de vente et qu’il vous faut une rentabilité rapide, ce n’est peut-être pas le choix idéal. Enfin, gardez en tête que les consommateurs recherchent de la praticité
. “Un bon local, au-delà du concept, doit être accessible, pratique et simple, affirme Sylvain Bartolomeu.
Mais c’est aussi un local qui permet à l’enseigne de bien s’exprimer. Il faut absolument qu’il y ait une cohérence entre l’emplacement, le concept et sa rentabilité.”
3- Analyser les charges inhérentes au local
Avant de vous positionner sur un local, il est également primordial de bien analyser toutes les charges qui en découlent. En centre-ville, par exemple, un droit au bail peut vous être demandé. Quant au centre commercial, un droit d’entrée devra parfois être versé pour vous installer dans la zone. Même si ces tendances tendent à disparaître, il faut avoir en tête ces coûts supplémentaires.
“Quand on prend un emplacement, il y a un équilibre à regarder, conseille Olga Romulus. Très souvent, quand il y a un droit au bail, le loyer est moins élevé. S’il n’y a pas de droit au bail, l’investissement de départ est certes moins élevé, mais vous avez des charges récurrentes plus importantes. Il y a des réseaux qui préconisent un modèle plus que l’autre, il faut en avoir conscience.”
Si vous visez un centre commercial, définissez bien quelles seront les charges supplémentaires que vous aurez et qui impacteront bien évidemment votre modèle économique. Par exemple, prenez bien en compte les horaires ou les jours d’ouverture (soirée, dimanche, etc.), qui peuvent être importants dans votre gestion de la masse salariale. Lorsque vous vous installez dans un immeuble de centre-ville, intéressez-vous à la copropriété mais aussi à l’historique du point de vente.
“Qui détient l’immeuble ? Est-ce un institutionnel ou des particuliers ? Quels sont les travaux prévus et impacteront-ils mon local ? Quelles ont été les activités à cet emplacement et comment la copropriété l’a vécu ? Voici autant de questions auxquelles il faut véritablement répondre pour éviter les mauvaises surprises”, souligne Laurent Kruch.
4- Négocier avec le bailleur
L’une des erreurs à absolument éviter est de ne pas négocier avec votre futur bailleur. Si tout n’est pas négociable, il y a peut-être des choses sur lesquelles vous pouvez demander des ajustements. Pour cela, comme nous le conseillons régulièrement dans nos pages, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert-comptable, un avocat et/ou votre tête de réseau.
“Il faut toujours faire passer son contrat de bail entre les mains d’un avocat spécialisé en immobilier. Il ne faut pas tergiverser. Celui-ci vous fera une lecture commentée et vous donnera des points sur lesquels il y a des erreurs de la part du bailleur et qu’il faut absolument négocier. A contrario, il vous précisera quels sont les aspects sur lesquels il n’est pas essentiel de se battre”, détaille le dirigeant fondateur de Territoires & Marketing.
Même discours du côté de Sylvain Bartolomeu qui conseille aux candidats à la franchise de solliciter leur futur franchiseur.
“Les équipes développement des réseaux sont, normalement, habituées et savent à quoi il faut être vigilant. Il peut y avoir des conditions particulières, notamment sur le calcul du loyer qui peut être progressif en fonction du CA. Il faut regarder tout cela avec des conseils et notamment votre franchiseur. C’est aussi pour cette assistance qu’un candidat rejoint une franchise” Pour Olga Romulus, c’est une vraie erreur d’oublier de négocier avec le bailleur.
“Il ne faut pas prendre pour argent comptant ce qu’il vous dira et il faut négocier en fonction de ce que vous pouvez avoir comme contraintes”, estime l’expert-comptable.
5- Prendre en compte les nouvelles opportunités
Enfin, pour trouver le bon local, ne négligez pas les opportunités qui peuvent émerger. Qu’elles soient dues à la crise ou non. Clairement, dans certaines zones, les cartes ont été rebattues.
“On voit des emplacements plus ruraux qui sont devenus très intéressants. Parce que les consommateurs se sont déportés. Désormais, les Français ont tendance à migrer vers des petites villes ou des villes satellites des grosses agglomérations. Du coup, il y a sûrement des opportunités à saisir”, insiste Olga Romulus. Même si celles-ci seront peu nombreuses, selon Emmanuel Jury :
“Il n’y aura pas tant d’opportunités que cela à saisir. Notamment sur les locaux de centre-ville. Un emplacement premium restera un emplacement premium. On le voit, les prix ne baissent pas”, explique le dirigeant de Progressium. Ce dernier précise par ailleurs qu’une fois le bon local trouvé, il ne faut pas traîner pour faire une proposition.
“Si l’enseigne vous confirme que le cahier des charges techniques est rempli, faites rapidement une proposition écrite. Car les locaux partent vite”, insiste Emmanuel Jury.
Aussi, ne négligez pas les locaux qui ne sont pas encore construits, notamment dans des quartiers neufs ou en rénovation. Même si pour Laurent Kruch, il faut se méfier.
“On pense que tout sera plus facile alors qu’il y a les mêmes risques d’avoir des non-conformités au niveau des travaux que dans de l’ancien. Sauf que généralement, on anticipe moins”. Un local brut et en construction implique en effet énormément de travaux. Il faut vraiment bien tout analyser pour voir combien cela va vous coûter sur le long terme.
“Soyez vigilant à l’environnement autour. Dans ces quartiers neufs, négocier qu’il n’y ait pas d’autres enseignes sur votre secteur d’activité peut être, par exemple, nécessaire et très intéressant”, conclut Emmanuel Jury.
