L’indice des loyers commerciaux (ILC) est au cœur des débats depuis plusieurs mois, car fortement à la hausse. Son nouveau mode de calcul a été acté courant mars. Mais à quoi correspond cet indice ? À quoi faut-il être vigilant avant de signer son bail commercial ? Éléments de réponse.
Dans le choix de votre emplacement, être vigilant au montant du loyer sera nécessaire pour éviter un impact trop lourd sur votre rentabilité future. Mais avant de signer votre bail commercial, il est essentiel de porter attention aux clauses pouvant prévoir un ajustement automatique de votre loyer. Parmi ces dernières, sera présente quasi-systématiquement celle liée à l’indexation du loyer. Appelée aussi clause d’échelle mobile, elle est calculée à partir de l’indice des loyers commerciaux (ILC) dont le mode de calcul vient d’évoluer. Historiquement, l’ILC était calculé, tous les trimestres, selon trois critères : l’indice des prix à la consommation hors loyers (pour 50 %), l’indice des coûts de construction (ICC, pour 25 %) et l’indice du chiffre d’affaires dans le commerce de détail (ICAV, pour 25
%).
“Le problème de l’ICAV est qu’il comprend aussi bien les ventes en magasin que celles en ligne, explique Emmanuel Le Roch, délégué général de la fédération Procos. Comme les ventes e-commerce ont connu une forte croissance depuis deux ans, de fait, l’ILC grimpait en flèche. Et il était impossible de les sortir du calcul pour ne prendre que les ventes en magasins.”
Le gouvernement, par voie de décret, a acté l’évolution de l’ILC en supprimant l’ICAV du calcul.
“Désormais, l’ILC ne prend en compte que l’indice des prix à la consommation hors loyers (pour 75 %) et l’indice des coûts de la construction (pour 25 %)”, détaille Alexandra Guidicelli, avocat au sein du cabinet Linkea.
“Cette décision a directement un impact. Puisque l’indice du quatrième trimestre 2021, qui vient d’être publié, donne lieu à une évolution annuelle de “seulement” 2,42 % (si on le compare à l’indice du T4 2020) contre une évolution annuelle de 3,46 % le trimestre précédent. Cela limite donc les augmentations de loyers”, souligne Stéphane Ingold, avocat associé au sein du cabinet Gouache.
Attentions aux subtilités
Au-delà de la technicité de l’indice, il faut avoir en tête, en tant que futur franchisé, que cette indexation n’est pas une obligation légale
.“Elle résulte de la libre discussion et d’un accord entre le franchisé preneur et le bailleur, insiste Stéphane Ingold
. En théorie, cette clause est donc négociable. Dans la pratique, il est compliqué de la faire disparaître d’un projet de bail, en particulier lorsque ce projet correspond au modèle type d’un bailleur institutionnel.” Si le bail précise l’indexation du loyer, il y a des subtilités à connaître. D’abord, l’indexation intervient à une date précise, généralement une seule fois par an, à la date anniversaire du bail.
“Si votre bail prend effet au 1er janvier 2021, par exemple, le loyer sera augmenté, automatiquement, au 1er janvier 2022, sans que le franchisé ne puisse s’y opposer, à moins que les modalités du calcul de l’indexation ne soient pas correctement appliquées par le bailleur, illustre Stéphane Ingold.
Pour calculer cette indexation, le bailleur doit utiliser l’indice prévu au bail.
“Ainsi, si l’indice stipulé est celui du dernier trimestre publié au 1er janvier 2021, soit celui du 3ème trimestre 2020, il s’agit de le comparer à celui du 3ème trimestre 2021 en effectuant une règle de trois. La période de variation entre les indices doit correspondre à la durée entre chaque indexation. En cas de distorsion, le franchisé pourrait solliciter le remboursement des sommes indument appelées”, poursuit Stéphane Ingold.
Avant de signer, assurez-vous que la temporalité et le mode de calcul sont bien détaillés pour éviter, là encore, les mauvaises surprises une fois votre activité lancée. Aussi, sur le papier, si l’ILC entraîne une baisse du montant de votre loyer, votre bailleur sera tenu de l’appliquer.
“Attention toutefois, il faut bien analyser votre contrat de bail commercial. Car certains bailleurs prévoient la validité de la clause uniquement si l’ILC prévoit une augmentation du loyer. Ce n’est pas légal du tout, la jurisprudence étant très claire sur ce point. Assurez-vous donc que cela ne figure pas dans votre bail”, alerte Alexandra Guidicelli.
