Le bon choix de l’emplacement est le gage de réussite, mais également un investissement sur lequel on peut capitaliser. Il est donc très important non seulement de bien choisir son emplacement, mais aussi de bien lire et négocier son bail commercial. Voici quelques conseils simples pour une première lecture du bail que vous allez signer. Par Olga Zakharova Renaud, avocat associé SCP BMGB et Associés.
1 – Durée
Attention, si votre bail est supérieur à 9 ans, son loyer pourrait être augmenté sensiblement au renouvellement. Il faut donc l’exclure lors de la négociation du bail.
2 – Destination
Le bail fixe la “destination des locaux”, c’est-à-dire la ou les activités qui peuvent y être exploitées, à l’exclusion de toute autre. Elle ne doit pas être rédigée de manière trop restrictive : plus l’activité stipulée au bail est large, plus sa valeur sera importante. Ainsi, les baux “tout commerce” se vendent aux prix largement supérieurs aux baux spécialisés.
3 – Loyer et autres conditions financières
Le loyer peut être :
– Variable (en pourcentage du chiffre d’affaires) et qui peut être couplé à un loyer minimal fixe.
– Fixe, révisable aussi bien à la hausse qu’à la baisse. La mention d’une révision uniquement à la hausse n’est pas légale.
Il peut subir une “révision” annuelle et une “révision triennale” aux 3ème et 6ème année, qui ne peut en principe excéder, pour une année, 10 % du montant du loyer versé l’année précédente.
Cette disposition n’étant pas d’ordre public, le bail pourrait faire renoncer le locataire à son bénéfice.
Attention, si le bail comporte cette renonciation, vous risquez de subir une augmentation significative des loyers en cours du bail. Le bailleur peut demander des garanties de paiement par le locataire : soit d’une caution personnelle, simple ou solidaire du dirigeant, soit d’une garantie bancaire à première demande.
Attention, la garantie bancaire à première demande représente un coût pour le locataire : soit la banque va facturer annuellement ce service, soit elle va bloquer sur un compte spécial le montant égal à la garantie demandée par le bailleur. Un conseil : négociez plutôt une caution simple que solidaire et évitez la garantie bancaire à première demande.
4 – Charges et travaux
La répartition des charges et des dépenses entre le locataire et le bailleur doit obligatoirement figurer dans le bail dans un inventaire précis et limitatif. Le locataire supportera les dépenses d’entretien et de réparations courantes et les impôts et taxes relatives à son activité.
Alors que les charges suivantes doivent être assumées par le bailleur :
– Les dépenses relatives aux gros travaux de l’article 606 du Code civil (appelés “le clos et le couvert”),
– Les honoraires liés à la gestion des loyers du local loué ;
– Les impôts, taxes et redevances liés à la propriété des locaux (sauf les taxes foncière et additionnelles), ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage des locaux loués ou de l’immeuble ou à un service (CET, taxes parkings, etc.)
5 – Sort des améliorations et travaux du locataire
Quand bien même il ne participe pas à leur financement, le bailleur bénéficiera d’améliorations réalisées par le locataire, sans à avoir à l’indemniser.
Il est recommandé de prévoir que le bailleur deviendra propriétaire des travaux et des améliorations “à la fin de jouissance” (appelée “clause d’accession en fin de jouissance”), c’est-à-dire lorsque le locataire quitte définitivement les locaux, et non pas “en fin du bail”, c’est-à-dire au moment du renouvellement. En effet, s’il est prévu une “accession en fin de bail”, le bailleur pourra augmenter le loyer lors du premier renouvellement du bail. Le bail est un des éléments du fonds de commerce et fait partie des actifs de la société. Il est donc essentiel de bien le négocier, le respecter et ne pas oublier de le renouveler à l’échéance.
