Vous êtes l’heureux locataire de votre local commercial mais, la nouvelle tombe, votre propriétaire veut le vendre. Surtout, pas de panique. Suivez le guide.
Dans un premier temps, votre propriétaire doit faire les choses en bonne et due forme c’est-à-dire qu’il est dans l’obligation de vous prévenir qu’il souhaite vendre les murs du bien commercial que vous louez. “Depuis la loi Pinel, il a obligation de tenir informé son locataire”, explique David Brami, cofondateur de Points de vente. Cette notification doit être faite obligatoirement en main propre, par recommandé avec accusé de réception ou par huissier, “mais aucunement par courrier simple”. À noter que si cette offre est modifiée en aval (baisse du prix, conditions plus avantageuses), le bailleur doit de nouveau vous informer de ces nouvelles conditions de vente “dans les mêmes modalités que pour la première offre”.
Cette notification doit obligatoirement indiquer le prix et les conditions de la vente sous peine de nullité. Le bailleur a ces obligations car le locataire est prioritaire pour racheter les murs (ce qui n’était pas le cas avant la loi Pinel du 18 juin 2014, dans l’article L. 145-46-1 du Code de commerce), c’est ce qu’on appelle le droit de préférence (l’équivalent du droit de préemption pour la Mairie qui est aussi prioritaire). “Il faut purger le droit de préférence car le locataire peut décider d’acheter, ou pas, les murs.
Des exceptions au droit de préférence du locataire
” Bien sûr, il y a des exceptions à ce droit de préférence du locataire, les voici : quand il s’agit de plusieurs locaux d’un ensemble immobilier, de plusieurs locaux commerciaux distincts, la cession du local au copropriétaire d’un ensemble commercial, quand cela concerne un immeuble comprenant des locaux commerciaux, quand la cession s’adresse à un ascendant ou descendant du bailleur ou au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou descendant du conjoint du bailleur.
En tant que locataire, vous avez alors un mois pour répondre. Si votre réponse est positive, vous disposez d’un délai de deux mois pour réaliser la vente à compter de la date d’envoi de votre accord. Si, au terme de cette date, la vente n’est pas réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet. Si vous devez faire une demande de prêt pour l’acquisition des murs, dans ce cas, la vente est subordonnée à l’obtention du prêt, le délai passe donc à quatre mois. “Attention, le locataire ne peut acheter les murs qu’avec la société titulaire du bail et non avec une SCI, alerte David Brami. Le but est vraiment que la société s’enrichisse, pas le locataire.”
En cas d’achat des murs, il est rare que la tête de réseau intervienne auprès du franchisé qui a pleinement sa casquette de chef d’entreprise. L’enseigne peut participer si elle détient une partie des parts de la société concernée. Que se passe-t-il si votre bailleur veut vendre votre local commercial mais que vous ne souhaitez pas acheter ? Cela peut être le cas au début de votre activité par exemple, ou justement vers la fin de votre contrat de franchise que vous ne souhaitez pas renouveler ou la fin du bail commercial. Bref, pour vous, cela ne change rien. Votre bail de 3, 6 ou 9 ans reste le même tant qu’il n’arrive pas à son terme donc votre loyer ne change pas non plus. “C’est juste que vous allez payer votre loyer à un autre propriétaire.”
