Le revers de la forte attractivité internationale de l’Île-de-France, première région économique française : les fonds de commerce les plus chers du pays. Autant dire qu’un modèle économique adapté et une patience à toute épreuve sont des prérequis pour y réussir son implantation. Bonne nouvelle cependant, l’arrivée du Grand Paris est aussi synonyme de grands changements et d’opportunités à saisir.
Sur le papier, le potentiel est évident. Avec seulement 2 % de la superficie nationale, la région francilienne accueille une population de 12 millions d’habitants, soit 18 % de celle de la France métropolitaine. Premier bassin d’emploi européen, elle génère 30 % du PIB français et près de 4 % de celui de l’Union européenne. Malgré ces atouts, elle reste une zone difficile à aborder souligne Jean-Luc Fumey du cabinet Avenir Franchise.
“Des modèles économiques qui marchent en province ne sont pas forcément adaptés en Île-de-France où les coûts locatifs sont deux fois plus élevés”, ajoute-t-il. Avec un prix moyen de 242 000 euros au premier semestre 2015 pour un fonds de commerce, contre 186 000 euros au niveau national,
“il faut être plus prudent qu’ailleurs”, confirme Charlotte Boisson, directrice du développement de Territoires et Marketing.
“Dans certains endroits on paye très cher, sans forcément avoir le flux en face”, prévient-elle. Exemple : le boulevard de Sébastopol à Paris, où un grand nombre de personnes passent mais peu s’arrêtent. De même, plusieurs nouveaux centres qui se sont créés ces dernières années comme Beaugrenelle, So West à Levallois-Perret ou même l’Aéroville de Roissy sont loin d’avoir fait leurs preuves :
“Souvent très beaux, ces lieux attirent du monde à leur ouverture mais la fréquentation a ensuite tendance à baisser. Les loyers étant très élevés, il est difficile de s’en sortir”, analyse Charlotte Boisson. Et même lorsqu’on a trouvé le bon emplacement, la route est longue avant d’atteindre la pérennité.
“3 à 4 ans sont nécessaires pour passer les différentes étapes. Pour y arriver, il faut s’investir énormément en boutique”, témoigne Éric Millet, franchisé Bureau Vallée à Courbevoie et Paris 14.
Les franchises qui marchent
Derrière la hausse de 2 % des commerces actifs entre 2002 et 2014, l’étude réalisée en mai 2015, par le Centre Régional d’Observation du Commerce de l’Industrie et des Services (CROCIS) de la CCI Île-de-France sur le paysage commercial du Grand Paris révèle un fort développement de certains secteurs, alors que d’autres subissent une désaffection certaine. L’
équipement de la maison et du jardin, le bricolage, l’automobile et la culture comptent parmi ceux qui ont le plus souffert. À l’inverse, les supérettes alimentaires, les magasins bio, les commerces liés au soin du corps et au service à la personne ont bénéficié d’une progression significative.
“La franchise de service à domicile O2 est le plus gros créateur d’emplois en France. Family sphère, Shiva et les agences de soutien scolaire fonctionnent aussi très bien”, souligne Charlotte Boisson. L’avantage pour ces enseignes qui attirent du trafic au travers de leur site Internet : plus besoin de payer un emplacement onéreux sur une artère principale.
Plus jeune que la moyenne nationale, la population francilienne et particulièrement parisienne est aussi ouverte à des propositions nouvelles et originales.
“Le public parisien est habitué à avoir beaucoup de choix et est donc assez élitiste. On peut tester des concepts qui sortent de nulle part davantage qu’en province”, commente Charlotte Boisson. Et dans ce domaine les success stories existent : la franchise de burgers Big Fernand, lancée à Paris, s’est depuis développée en province avec succès.
D’une manière générale, la restauration, notamment rapide et l’hôtellerie sont des secteurs porteurs dans cette région qui accueille 60 millions de touristes chaque année. Les attentats du 13 novembre 2015 laissent toutefois présager d’une baisse durable des réservations hôtelières.
Est parisien et Île-de-France : des territoires à conquérir
Paris, avec ses 2,2 millions d’habitants et ses 60 millions de touristes annuels, est la ville la mieux pourvue en commerces actifs. Dotée de 62 100 magasins (soit 57,6 % du total), la Capitale se place loin devant les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne (entre 12 et 15 %). Autant dire que la concurrence est rude. Valérie Gozlan, franchisée Solvimo sur Paris XIIe, est en compétition avec plus de 200 agences immobilières sur son seul arrondissement.
“En contrepartie, les transactions sont plus nombreuses, et les commissions plus importantes qu’en province”, nuance-t-elle. Le secret pour durer selon la franchisée : avoir de la trésorerie pour démarrer, s’armer de patience et créer un tissu relationnel, seul moyen de se différencier dans cette ville anonyme.
Bonne nouvelle : si l’immobilier est globalement très cher en Île-de-France, plus on s’éloigne de Paris et plus le prix des fonds de commerce baisse. Autre avantage concurrentiel : l’appareil commercial est souvent obsolète en grande couronne alors que les classes moyennes sont de plus en plus nombreuses à s’y installer.
“Il y a des choses à faire, mais il ne faut pas hésiter à aller sur des lieux qui ont une mauvaise image et ne sont pas identifiés a priori comme des investissements intéressants”, conseille Charlotte Boisson. Exemple : la ville de Gagny dans le 93, où la population augmente, connaît un faible taux de chômage et compte de nombreux CSP+.
“Les supermarchés en périphérie perdent du flux et il existe une demande pour des enseignes de proximité et de qualité qui n’est pas pourvue”, ajoute Charlotte Boisson.
“Avec le Grand Paris, un certain nombre de zones vont se désenclaver. Le dynamisme de la zone Val Europe dans le 91 en est déjà un bel exemple”, confirme Jean-Luc Fumey du cabinet Avenir Franchise. Le Perreux et Bry-sur-Marne connaissent également une progression encourageante selon Charlotte Boisson et Monoprix vient de s’installer à Joinville pour accompagner la rénovation du centre-ville. Autre raison de privilégier ces territoires : certaines villes n’hésitent pas à être actives pour y faciliter l’installation, telle Choisy-le-Roi qui a organisé en 2012 le salon Choisy ta franchise.
À l’intérieur de Paris même, la densité commerciale varie énormément d’un quartier à l’autre. Très élevée dans les arrondissements centraux (160,7 pour 1 000 dans le Ier arrondissement, 96,6 dans le IIe arrondissement), elle l’est nettement moins dans les arrondissements périphériques qui sont plus diffus (14,2 pour 1 000 dans le XIXe, 16,5 dans le XXe). Traditionnellement délaissés, ces quartiers populaires sont aussi en plein renouvellement.
A contrario, la densité est assez importante dans les villes avec un grand nombre de salariés (Puteaux, Levallois-Perret, Aubervilliers…) et sont proches de la capitale. Vincennes, Saint-Maur ou Le Raincy qui comptent un nombre important d’habitants aux revenus élevés sont aussi davantage quadrillées. Et le prix des fonds de commerces y avoisine ceux de Paris.
“À Nogent-sur-Marne, il n’y a qu’une artère principale, alors les locaux s’y vendent à prix d’or”, confirme Valérie Gozlan.
