En crise depuis quatre ans, le marché de l’immobilier semble toutefois se maintenir. Les prix de vente sont élevés, parfois dissuasifs, mais les taux d’intérêt sont en baisse. Le nombre de transactions a diminué, mais la demande est toujours plus forte que l’offre et les Français sont de plus en plus mobiles…
“On ne peut le nier. Depuis plusieurs mois, le marché immobilier s’est tendu.” C’est le constat sans appel de Jérôme Bost, directeur communication, marketing et événementiel chez Era. “Les ménages sont inquiets, les acquéreurs dans l’expectative et les banques de plus en plus réticentes à accorder des prêts. Résultat, le nombre de transactions baisse.”
Le secteur de l’immobilier est en effet particulièrement dépendant de la conjoncture économique, comme le souligne Philippe Escario, directeur du réseau Avis-Immobilier : “Depuis quatre ans, le marché subit une crise forte, et l’année 2012 s’avère difficile, notamment suite à l’arrêt du prêt à taux zéro (PTZ) sur l’ancien, couplé à la suppression des mesures de défiscalisation comme la loi Scellier, qui pèse sur le marché du neuf.”
Peu d’offres pour trop de demandes
Selon lui, les prix des biens sont élevés (ils ont doublé entre 1998 et 2008) et la solvabilité des ménages n’a pas suivi, malgré l’allongement de la durée des prêts et des taux historiquement bas. Par ailleurs, “la France est en déficit structurel : l’offre de logements ne suffit pas face à une demande qui reste élevée, poussée par la démographie naturelle et des phénomènes sociétaux (croissance continue des divorces, multiplication des familles monoparentales, location d’un deuxième logement pour le conjoint travaillant à distance du foyer familial)”.
Un état de fait que Philippe Van Coppenolle, general manager chez Engel&Völkers, préfère voir d’un œil positif. “Le secteur de l’immobilier, outre les fluctuations du marché qui sont très variables d’une région à l’autre, est aujourd’hui plus que jamais attractif pour un candidat franchisé, assure-t-il. En effet, sur le long terme, le nombre de transactions suit une courbe ascendante, due aux modifications démographiques (mobilité, familles mono parentales, séparations, vie professionnelle, etc.).” Et pour lui, cette tendance devrait poursuivre son accélération : “Le temps où l’on résidait à vie dans son logement est révolu.” D’ailleurs, même si le volume des ventes devrait afficher un net recul cette année selon Philippe Escario, “le marché locatif est prospère et devrait le rester”.
Services et professionnalisme
Jean-Philippe Crouau, directeur associé de Côté Particuliers, envisage lui aussi l’avenir du secteur de l’immobilier sereinement. “Nous savons que le métier d’agent immobilier ne sera jamais délocalisé, et la mobilité des Français ne cesse d’augmenter : les fondamentaux du secteur sont solides.” Certes, il estime que la crise économique a bouleversé les attentes des particuliers et que les agences traditionnelles ont du mal à répondre à ces nouveaux besoins. Une raison de plus de se professionnaliser, de “démontrer aux particuliers la valeur ajoutée de notre métier, la qualité de notre service”.
Et Jérôme Bost d’appuyer ces propos : “Nous sommes convaincus que dans un monde de plus en plus complexe, les besoins en services spécialisés et performants sont plus que jamais nécessaires et que, plus la conjoncture est tendue, plus il faut faire preuve de professionnalisme.”
Ainsi, si les acteurs du marché s’accordent pour dire que 2012 est une année immobilière difficile, Sylvain Rey, directeur général d’Avéo, tient à nuancer ces propos : “Nous venons d’une année 2011 qui, elle, a été plutôt bonne, avec environ 850 000 transactions.” Pour lui, 2012 devrait donc être dans la moyenne des transactions.
Des perspectives encourageantes
Il reconnaît toutefois que le marché immobilier, depuis quatre ans, connaît d’importantes évolutions. “Après de fortes périodes de hausse des prix, on constate aujourd’hui un ralentissement et une certaine stabilisation du marché.” En outre, il ne nie pas la crise actuelle, le marché ayant encore été complexifié par la période d’incertitude liée à l’élection présidentielle. “Pour autant, si nos partenaires professionnels ont eu un début d’année assez calme, les vendeurs ou acquéreurs étant en position attentiste, il semblerait que la rentrée ait annoncé une fin d’année plus dynamique pour la profession.” Notamment, selon lui, grâce à des taux d’intérêts d’emprunts immobiliers particulièrement bas, “avec dernièrement une offre vue à 3,3 % sur vingt ans”.
Serge Redon, directeur général d’Imogroup, confirme ce constat : “L’attentisme toujours constaté dans les périodes pré-électorales majeures est, en général, suivi d’un effet de rattrapage au second semestre.” Mais le discours du directeur général d’Imogroup est un peu moins positif que celui de Sylvain Rey, Serge Redon estimant que “cette année, le climat économique défavorable risque de limiter les effets attendus de ce rattrapage”. Il précise néanmoins que les prévisions limitées de croissance et les taux d’intérêts bas permettent de prévoir un marché d’au minimum 600 000 transactions par an, “ce qui reste un niveau raisonnable”.
Professionnels versus particuliers
Par ailleurs, “le gain constant depuis plus de quarante ans des parts de marché des professionnels immobiliers sur l’activité entre particuliers devrait se poursuivre”.
Ce qu’approuve Philippe Bohème, responsable du développement de Laforêt Franchise : “Le marché de l’immobilier en France a toujours été en mutation. Il y a dix ans, 50 % des transactions étaient effectuées par le PAP (particulier à particulier, ndlr) et aujourd’hui, sa part est tombée à 38 %. Cette évolution s’explique par la complexité croissante de vendre seul son bien et le professionnalisme de certains réseaux.”
Quant au segment du luxe, il semble ne pas poser les mêmes questions. Pour Mihai Dantan, directeur du développement et de l’affiliation chez Coldwell Banker France et Monaco, si le secteur de l’immobilier traditionnel connaît aujourd’hui un ralentissement du volume des ventes, le marché du haut de gamme et du luxe n’est pas affecté par ce ralentissement. “L’immobilier de prestige se porte bien, même dans un contexte économique incertain, car les fondamentaux sont solides.” Selon lui, il bénéficie de puissants moteurs structurels : forte attractivité de la France et de Paris en particulier, et augmentation des “super riches” au niveau national et international.
